近六成城市房贷利率已降至下限，6月楼市或明显好转

证券时报记者 张达

继5月20日5年期以上贷款市场报价利率（LPR）超预期下调15个基点至4.45%后，近成6月1年期和5年期LPR均与上月持平。城市贝壳研究院的房贷数据显示，6月103个城市中有56%的利率楼市城市首套、二套房贷利率已降至下限。已降业内人士认为，至下转此次LPR按兵不动有合理性，限月显好预计未来仍有降息空间，或明6月份楼市销售会有明显的近成好转。

贝壳研究院的城市数据显示，6月，房贷贝壳研究院监测的利率楼市103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，已降分别较5月回落49个、至下转23个基点，限月显好再创2019年以来新低；6月平均放款周期为29天，与5月持平。

对于6月LPR未变的原因，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，5月份LPR非对称降低，5年期下降15个基点，而且首套房还可以在LPR基础上再下降20个基点，这是对楼市非常大幅度的定向降息。从5月下旬开始，政策进入窗口期，即观察既有松绑扶持政策的效应，而不是出台新一轮刺激政策。

李宇嘉同时指出，5月份楼市在明显好转。一方面，70城房价中，一线城市新房价格环比连续5个月上涨，涨幅扩大；二手房价一线城市连续6个月上涨，且京沪杭等位列涨幅前面。如果再去普遍式地、普惠地降低LPR，可能会导致新一轮房价上涨，这是管理层不愿意看到的。另外，尽管1-5月份楼市销售、新开工、拿地跌幅在扩大，但5月单月环比改善迹象很明显，比如销售面积环比增长26%，土地购置面积环比增长46%，而且各项楼市指标单月同比跌幅也在收窄。因此，如果继续降低LPR，会与疫情纾困、各地刺激的政策形成叠加，导致房价滞后快速上涨。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也认为，6月LPR不变有三方面影响因素，一是5月五年期以上LPR已降低15个基点，政策效果释放需要时间；二是各项稳增长措施进入落实阶段，货币政策整体上处于效果观察期，短期内LPR再次下降的可能性较低；三是近期美联储加息，国内货币政策稳健有助于兼顾内外平衡。

刘丽杰还指出，上月五年期以上LPR下降带动首套、二套房贷利率下限分别降低为4.25%、5.05%，城市银行及时调整。6月贝壳研究院监测的103个城市中有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限，最大程度上降低购房者的贷款成本。本轮房贷利率下调过程中，三四线城市利率下调幅度较大，如开封、新乡、许昌、驻马店、上饶等地首套主流利率较去年9月的高点下调超过200个基点，这代表银行对三四线城市住房的支持力度更大。

刘丽杰认为，房贷利率下降叠加部分城市降首付、取消认房认贷，从实质上提高购房者的购买力，有助于加快市场成交。贝壳研究院数据显示，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。当前103个城市中超过四成的城市房贷利率高于下限，未来仍有降息空间，结合6月以来地方政策的支持力度也在加强，这利于6月及下半年市场交易的修复。

李宇嘉也认为，6月份估计是政策窗口期，表现在管理层观察既有松绑政策（包括地方松绑、央行前期降低LPR、疫情纾困等）的效果，观察疫情结束后的消费态势，观察经济数据的变化。因此，LPR按兵不动是合理的。如果居民购房在6月份继续下降，且跌幅超出预期，经济数据又比较差的话，不排除7月份新一轮调整窗口出现后，LPR再启动下调。随着疫情结束，一揽子纾困疫情落地，加上前期央行降准、定向对楼市降息，各地前期密集纾困楼市，预计6月份楼市销售会有明显的好转，特别是热点城市。

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